Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti >> 2.1 PEMILIHAN LOKASI PROPERTI

Pertemuan 5

Kompetensi Dasar:
3.2 Menerapkan prosedur pemilihan lokasi tempat properti
4.2 Melaksanakan pemilihan lokasi tempat properti

A. PEMILIHAN LOKASI PROPERTI

Tahukah kalian apakah yang dimaksud lokasi dalam dunia bisnis?
Menurut Kotler (2009), lokasi (place) merupakan dsegala sesuatu yang menunjukkan berbagai kegiatan bisnis untuk membuat produk agar mudah diperoleh oleh pelanggan dan selalu tersedis bagi pelanggan. Lokasi yang baik akan membawa keuntungan besar.

1. Penilaian Potensi Lokasi

Lokasi merupakan hal yang paling menguntungkan dalam dunia properti. Untuk mendapat dan memilih lokasi yang menguntungkan, maka memerlukan pengetahuan sebagai berikut:

a. Aspek Pembentukan nilai
terdapat beberapa aspek yang dapat membentuk nialai suatu lahan atau properti, antara laian sebagai berikut:
1) Lokasi Instrinsik (Instrinsic Location)
Lokasi Instrinsik (Instrinsic Location) adalah penilaian sebuah lokasi yang ditinjau dari kondisi alamiahnya, topologi lahan dan iklim yang memiliki pengaruh terhadap lokasi tersebut. sebagai contoh sebuah lahan yang berada diperbukitan akan memiliki nilai yang berbeda dengan lahan yang berada di dekat pantai atau pesisir.

2) Lokasi Relatif (Relative Location)

Lokasi relatif (relative location) adalah penilaian suatu lokasi dari hubungannya dengan kondisi lokasi yang berada disekitarnya, baik yang dekat maupun yang jauh. Penilaian lokasi relatif dapat berupa penilaian negatif atau penilaian positif. Penilaian positif positif lokasi relatif, misalnya memiliki kedekatan nilai seperti sekolah, pusat pembelanjaan, fasilitas layanan publik, jalan utama, dan sebagainya. Adapun penilaian negatif lokasi relatif, misalnya lokasi dekat dengan pembuangan sampah. 

3) Pengaruh Lingkungan (Environment Influence)

Pengaruh lingkungan (Environment Influence) merupakan sebuah keadaan sosial ekonomi masyarakat atau kondisi masyarakat yang sudah diketahui secara umum yang berada disekitar lokasi yang akan mempengaruhi kondisi yang dimaksud. Contohnya lingkungan yang kumuh, lingkungan dengan tingkat kriminalitas tinggi, adat masyarakat yang keras dan sebagainya.

b. Analisis Makro

Suatu analisis sangat diperlukan dalam penentuan suatu lokasi properti. Misalnya, terhadap lokasi properti dan hubungannya dengan berbagai lingkungan sekitarnya. Dalam hal ini, terdapat beberapa faktor yang perlu dilakukan analisis makro dalam lokasi properti, antara laian sebagai berikut:

1) Analisis Arah Pertumbuhan Perkotaan

Secara umum, analisis arah pertumbuhan perkotaan dipengaruhi beberapa faktor sebagai berikut:

a. Pembangunan jalan lingkungan

b. Pembangunan jalan lingkungan utama

c. Pembangunan jalan lingkar utama

d. Pembangunan jalan arteri utama

e. Pembangunan sismpul-simpul baru

f. Pembangunan area komersial baru

2) Analisis Aksesibilitas dan Transportasi

Terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi analisi aksesibilitas dan transportasi, antara lain sebagai berikut:

a. Situasi lalu lintas umum dari  dan ke arah lokasi properti

b. Jalur arah lalu lintas (jalan 1 arah, 2 arah atau dekat persimpangan)

c. Intensitas pemakaian jalur lalu lintas 9padat, sepi, ramai dan sebagainya)

3) Analisis Tren dan Tata Guna Tanah

Terdapat beberapa faktor yang dianalisis tren dan atat guna tanah, antara lain sebagai berikut:

a. Pengembangan perumahan

b. Pengembangan area komersial

c. Pengembangan Kawasan bauran (Mixed used development)

d. Pengembangan kawasan rekreasi

4) Analisis Pemanfaatan Lingkungan

Terdapat beberapa hala yang dapat dianalisis dalam pemanfaatan lingkungan, antara lain sebagai berikut:

a) Kondisi disekitar lokasi properti (adanya waduk, taman, pantai dan sebagainya)

b) Status lingkungan (kumuh, elit, atau menengah)

c) Pola jalan yang ada (pola cluster, pola umum/grid, jalan arteri dan sebagainya)

5) Analisis Potensi Ekonomi Lingkungan

Terdapat beberapa hal yang dapat dianalisis mengenai potensi ekonomi dilingkungan lokasi properti, antara lain:

a) Kepadatan bangunan-bangunan disei properti

b) Pertumbuhan jumlah bangunan, misalnya berapa banyak bangunan baru dalam 1 tahun terakhir.

c) pertumbuhan harga pasar tanah, misalnya dilakukan kajian terhadap kenaikan NJOP dan appraisal

d. Permintaan terhadap properti tertentu di daerah tersebut, misal toko, rumah sewa/kontrak, kantor, gudang dan lain-lain.

e) Tingkat kekosongan  bangunan, misal perlu dikaji jumlah rumah, toko, ruko dan gudang yang kosong dibanding yang terisi.

C. Analisis Mikro

Terdapat beberapa faktor yang harus dianalisis secara mikro dalam penentuan suatu lokasi properti, antara lain:

1) Analisis pertumbuhan Infrastuktur

Analisis pertumbuhan infrastruktur dapat meliputi adanya pembangunan jaringan kereta api, jalan tol, bandara dan sebagainya.

2) Analisis Fasilitas Lingkungan

Analisis fasilitas lingkungan dapat meliputi kemudahan pencapaian ke berbagai fasilitas belanja, tempat ibadah, sekolah gedung pertemua, stasiun dan sebagainya.

3) Analisis Topografi Lahan

Analisis topografi lahan dapat meliputi bentuk tanah (persegi, menyudut atau melingkar), kontur tanah ekstrem, landai, atau curam), dan posisi lahan (dekat dengan sungai, pantai atau perbukitan)

4) Analisis Faktor Keamanan Lingkungan

Analisis faktor keamanan lingkungan sering atau tidak terjadi tindakan kriminl, kebakaran, bencana alam dan sebagainya.

5) Analisis Faktor Budaya Setempat

Analisis faktor budaya setempat meliputi adanya ketentuan yang tidak boleh di bangun hingga ketinggian tertentu, adanya tempat dilarang untuk mendirikan bisnis tertentu, dan sebagainya. 

d. Analisis Peluang Pasar

Menurut Boone dan Kurts (1987), analisis peluang pasar sangat berguna menyediakan pondasi bagi kepentingan perencanaan dan strategi pemasaran. Adapun faktor-faktor yang dapat diperhatikan dalam melakukan analisis peluang pasar, antara lain:

1) Analisis harga jual berbagai properti yang ada dilingkungan sekitar. hal tersebut diperlukan untuk dapat menilai kelayakan nilai beli lahan dibanding dengan prospek jualnya.

2) Analisis variasi jenis usaha properti yang telah ada. Hal tersebut diperlukan untuk menentukan kecocokan permintaan dan penawaran jenis usaha properti yang akan dilakukan.

3) Analisis demografi kependudukan. Hal tersebut dilakukan untuk menilai tingkat sosial ekonomi masyarakat akan didapatkan perkiraan daya beli dan tingkat penghasilan.

4) Analisis pasar khusus. Misalnya adanya permintaan pasar kolektif (PNS, TNI, atau swasta) untuk daerah-daerah tertentu yang diminati.

2. Keputusan Pemilihan Lokasi Properti

Anda telah mengetahui berbagai macam analisis yang dilakukan dalam melihat keunggulan dan kekurangan suatu lokasi properti. Dengan berbekal pengetahuan tersebut,, maka langkah selanjutnya adalah memilih lokasi properti. Pada dasarnya, semua analisis tersebut bukan menjadi penentu dari pemilihan lokasi properti, namun sebagai bahan untuk meminimalisir berbagai macam kendala yang belum dipahami sebelumnya. Analisis akan membantu pengembang properti untuk melihat berbagai macam kelebihan dan kekurangan dari lokasi yang akan dipilih. Pemilihan akan ditentukan dari instring bisnis dari masing-masing pembisnis properti.

Apabila ada alternatif dari beberapa lokasi yang sedang diperhitungkan, maka salah satu SWOT nya yaitu Strength (kekuatan), Weakness (kelemahan), Oppurtunity (kesempatan) dan Threat (ancaman) yang menjadi satu kesatuan infirmasi dalam keputusan yang diambil. Analisi SWOT tersebutdapat anda tulis dalam bentuk seperti tabel berikut:

Tugas:

Kerjakan tugas berikut secara Kelompok. Perkelompok terdiri dari 5 siswa.

Coba anda amati properti yang ada disekitar lingkungan anda, Kemudian analisislah dengan menggunakan analisis SWOT! Tulislah hasilnya dalam bentuk tabel, kemudian diskusikan dengan tean kelompok anda.